银行,“戒”不掉房贷?

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7月9日,央行推出了略超出市场预期的全面降准,下调金融机构存款准备金率0.5个,释放长期资金约1万亿元。

降准资金是否还会大规模流入楼市?中银证券全球首席经济学家日前接受腾讯新闻《原子智库》访谈时表示,在“三条红线”、打击经营贷违规流入房地产等监管政策相继出台、和房住不炒的原则没有松动的大背景下,市场普遍预计房地产景气即将回落。当房价失去上涨动力后,房地产投资热情会下降。

按照央行的设想,释放出来的资金将流入中小企业、绿色发展、科技创新等政策支持的领域。

过去十年间,北京的房价从平均2.2万元/平米上涨至6.6万元/平米,深圳的房价从1.5万元/平米上涨到9万元/平米,银行房地产贷款规模也不断膨胀,新增贷款比重一度占到银行各项贷款的近一半。另外,个人按揭贷款由于低风险、低成本消耗、相对高利率和高回报等特点,也促使银行将大量的信贷增量资源向此倾斜。

央行发布的金融机构贷款投向统计报告显示,房地产贷款余额从2011年末的10.73万亿元,到2015年增至21.01万亿元,2021年一季度末,房地产贷款余额达到50.03万亿元。尤其在最近五年,房地产贷款增长迅猛。

不可忽视的是,不少金融机构或个人仍通过个人消费贷、经营贷、供应链融资、银行理财、信托、并购贷款等多种名目,让资金继续流向房地产,且并不反映在房地产贷款中。

而今,在政策的层层限制下,银行开始尝试“戒掉”房贷。

继去年8月,住建部、央行约谈重点房企,提出房企资金监测和融资管理规则的“三条红线”后,2020 年 12 月, 央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。根据不同的机构类型,划分不同的房地产贷款集中度。

有压降就有增加。从房地产领域溢出来的贷款,如今对公正在流向制造业、等领域,零售则向消费信贷、小微贷转型。疫情之下,如何寻找优质资产成为各家银行的一项新考验。

银行真“戒”得掉房贷吗?

涉房贷款“僧多粥少”

“现在就是僧多粥少,要是放款容易的话就不会有那么多人来找关系了。”一家国有大行华东地区某支行行长苦笑道,他们在行内属于规模较大、比较重要的支行,平时政策和额度会向他们倾斜,但目前他们房贷的储备项目有几个亿的规模,批下来的额度却不足4成。

据《棱镜》作者了解,一些银行对于房地产贷款增速的要求是零增长,对其规模和指标都有严格的限制。

一家股份制银行华南某分行行长在近期的一场交流会上提到,这两年银行对公贷款的变化非常大,过去银行对房地产的支持比较多,但2019、2020这两年该分行的对公房地产贷款占比维持在24%左右,“实质上总量还是负增长的”。

无论是按揭贷款还是房地产商的开发贷,涉房类贷款正在迅速降温。

2020年12月31日,央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度》的通知,规定中资大型银行的房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为40%、32.5%;中资中型银行的占比上限分别为27.5%、20%,并设置了2-4年的过渡期。

据《棱镜》作者统计,截至2020年末,大型中资银行中和邮储银行个人住房贷款占比超标,其中建设银行超标2.32个百分点获4年过渡期,而邮储银行超标1.11个百分点获2年过渡期。中资中型银行中,和超标较多,无论是个人住房贷款还是房地产贷款占比均需要大幅压降。

“超标的银行会非常难受。集中度管理从总量上控制了房贷规模,加上近几年的严厉处罚,对银行还是很有震慑作用的。”某股份行华南地区分行行长陈航对作者表示,“我们这里产业不太发达,过去房地产是主要的投放领域之一。严格约束房地产投放后,要么接受业绩下滑,要么被监管频频约谈,甚至影响到任职资格。”

在银保监会6月1日召开的“近期监管重点工作新闻通报”会上,银保监会统信部副主任刘忠瑞介绍称,到今年4月末,房地产贷款同比增长10.5%,增速创8年来新低,2021年以来持续低于各项贷款增速。银行业金融机构房地产贷款集中度同比下降0.5个百分点,已经连续7个月下降,6家国有大型银行全部实现集中度下降,其他各类银行的集中度总体上也呈现了下降的趋势。7月14日,在国新办举行的新闻发布会上,刘忠瑞介绍,上半年房地产贷款增速降至10.3%,继续低于全部贷款增速。

一位国有大行华中地区某分行行长此前告诉《棱镜》作者,目前银行对房地产开发贷款实行总量管理、客户准入管理、区域管理三大措施。具体而言,2020年该省的开发贷款不能超过260亿元;只有在全国排名靠前的开发商才能准入,一些当地的地市级的开发商很难再拿到贷款;且银行只做当地市区的开发贷,不再涉足其他城市等等。

华南一家股份行对公信贷经理也提到,由于各家银行按总投放的比例来控制房地产贷款,现在银行房地产贷款的项目很少,基本没有额度。以他们行为例,目前还能拿到房地产贷款的企业,需要满足排名前三十的地产商、长期和银行有业务合作、一二线城市好地段的等条件。

而对于中小房企而言,不仅自身很难获得市场融资,甚至连旗下的其他业务也会受到影响。湖北一家绿色纤维材料公司的负责人对作者表示,原本他们想做一笔定向增发,所有材料准备就绪,结果赶上证监会对于涉房企业再融资暂不推进审核的政策,因为他们的大股东是一家房企上市公司。最终他们只能通过银行信贷来获得部分资金支持。

“如果不是涉及到房地产企业的话,我们完全可以通过定增、发债来解决资金问题。”该负责人称。

“围堵”开发贷

一份来自研究院梳理的房地产新增贷款比重变化图显示,2018年以来,随着房地产融资政策的收紧,房地产新增贷款(包括个人住房按揭和房地产开发贷款在内的全口径房地产贷款)占全部新增贷款的比重已由2016年45%的最高点降至2020年前三季度的23.9%,降幅明显。

据《棱镜》作者梳理,新增房地产开发贷在近十年间始终处于银行新增企业信贷的前列,仅2016年新增投放有所减少。

2018年,主要银行新增房地产开发贷7438.12亿元,房地产成为银行对公投放规模最多的行业。此后,房地产开发贷逐年回落,2020年新增房地产开发贷为5977.06亿元。

不过,在多位银行业人士眼中,上述开发贷规模显然不足以支撑房地产业的高速发展。

“条条大道通地产。就看你怎么包装。”陈航对作者称,“七八年前,本地一家医药上市公司借款,我很清楚这笔资金是流向了它旗下的房地产子公司。但我还是借了。”陈航告诉作者,在银行报表上,这笔贷款记录在医药行业。

“那几年,房子根本不愁卖,房地产商利润率也高,更高的利率成本也能承受。而制造业的利润比刀片还薄。”陈航表示,“从我的考核上来说,借给地产商不仅安全,业务能快速起量,而且一亿贷款能多挣几百万利息。”

2016年成为房地产商的分水岭。监管部门要求,自2016年起开发商必须以自有资金拿地,银行停止发放储备贷款。此后监管部门三令五申要求金融机构收紧房地产开发信贷资源,调整信贷结构,但难以抑制银行为地产商放贷的冲动。

“对于支行来说,要是接到一个地产项目,就是起码十几亿的大单。配套提供按揭贷款,零售业务也有了,还能给客户提供装修分期。一个项目就能吃好几年。”某国有大行分行人士钟飞对作者表示,严监管下,银行为地产商融资依然动力十足。

华东地区某金融监管部门人士则告诉作者,前几年监管手段有限,也没有穿透式监管的理念。监管部门主要依靠银行提供的报表来核查银行信贷是否合规,而反映在银行报表上的数字,总是显示其房地产贷款在下降,信贷结构在持续优化。

据他介绍,在开展影子银行整顿前,银行资金通过信托、资管计划等多种业态流向开发商。“规模庞大的影子银行里,一大部分和房地产融资有关。”

2017年开始,监管部门集中整治不规范的同业、理财和表外业务,2018年资管新规落地实施。近两年,银保监会、各地银保监局加大对银行违规的处罚,其中一项重要理由就是信贷资金违规流入房地产。

“出台贷款集中度管理的背景是,影子银行等其他途径流向房地产的通道已经被堵上。投向房地产的贷款,都被归拢到同一项科目中。”华东某城商行行长对《棱镜》作者表示。

郭树清在6月10日的论坛上介绍,我国影子银行规模已较历史峰值压降20万亿元,但存量规模依然较大,稍有不慎就极易反弹回潮。

银保监会5月21日通报,对、、渤海银行、、(中国)有限公司5家银行重罚3.66亿元,很重要的原因就是违规开展房地产融资业务。典型的违规方式包括规发放并购贷款,同业投资、理财资金等违规投向地价款或“四证”不全的房地产项目,向房地产开发企业发放贷款未记入房地产开发贷款科目等。

“现在监管手段升级,说一套做一套行不通了。”殷铭告诉作者。

“一览无余。”曾看过监管系统的陈航介绍,“现在监管系统内的银行账户打通,资金的流转一清二楚,尤其是流向地产的贷款。可以说,现在银行的罚单增多,主要就是监管科技能力的升级。”

遏制按揭贷款

住房按揭贷款也遭遇同样的遏制。

前述国有大行华东地区某支行行长告诉《棱镜》作者,现在银行的住房按揭贷款和个人经营贷“很难很难”放,前者是因为有了房地产贷款集中存管度上限,银行对房贷有了整体额度的控制;后者是因为严查经营贷款流入方式,银行端实际上很难监管资金真正的、所有的流向。

长久以来,按揭贷款由于有抵押、期限长、收益相对较高,且能帮助银行筛选出优质客户,成为银行个贷领域最重要的基础资产。央行统计显示,截至2021年一季度末,个人住房按揭贷款余额35.67万亿元,在金融机构贷款余额中占比19.77%。

商业银行自1998年开始全面推行个人住房按揭贷款业务,但却是在近十年才迎来快速爆发。作者统计,自2010年以来,14家主要商业银行新增信贷投向按揭贷款规模快速攀升,银行逐渐对房贷“上瘾”。在创纪录的2016年,主要商业银行过半新增信贷投向按揭贷款。2020年,主要银行新增按揭贷款29800.06亿元,占新增信贷的28.04%。

有国有大行零售业务负责人表示,在发展不均衡、经济下行风险加大时,个人零售业务相对抗风险能力比较强,对银行整体业务起到支撑稳定作用。

“按揭贷款可以快速做大零售业务规模。而通过按揭业务接触到客户后,随着客户财富不断增长,还可以继续开发理财、消费信贷等业务,进一步挖掘零售客户的价值。”陈航表示,“不同于生产型企业生命周期短、风险大的特点,零售业务的优势在于细水长流。”

2014年9月开始,住房金融政策迎来新一轮松绑,“支持居民合理住房需求”成为商业银行年报中加码按揭贷款的理由。2015年,主要银行新增按揭贷款大增55.21%,达到21577.28亿元。2016年更是劲增87.44%,达到40444.83亿元,占当年新增信贷55.83%,创下历史纪录。农业银行、中国银行新增按揭贷款更是占当年新增信贷的78.17%、70.47%。

2016年底的中央经济工作会议上,“房住不炒”成为此后房地产政策调控的基准导向。调控组合拳之下,新增按揭贷款规模有所回落并保持相对稳定,从2017年至2020年间,每年新增规模都在3万亿左右。

在一份研报中分析称,2020年下半年以来,受益于按揭贷款低风险、低资本消耗、相对高利率、高RAROC回报因素,中小银行大力发展按揭贷款业务,中小银行大量的增量信贷资源投向按揭市场,在原有统一的调整模式下(对房地产融资增量占比、贷款增速进行管理),难以对新进入的中小银行形成有效控制。这也是前述房地产集中度管理制度出台的主要原因之一。

供需不平衡下,房贷的利率也在持续上行。据贝壳研究院6月的监测数据显示,72城主流首套房贷利率为5.52%,二套利率为5.77%,分别较5月上浮5个、4个基点;平均放款周期为50天,较上月延长2天。分季度看,二季度首套、二套房贷利率分别累计上涨17、15个基点,加息幅度超过一季度。

1.7万亿资金寻找优质资产

房地产贷款被抑制之后,其释放出来的资金量又将流向?

根据中国银行研究院的测算,2020年9月末,房地产贷款的数值为48.8万亿元,其占信贷余额比重为28.5%,如果降至第二档平均水平,将可能释放约1.7万亿元资金。在疫情冲击之下,“资产荒”是银行业金融机构当前发展中普遍面临的问题,如何寻找优质资产成为各家银行的新考验。

华南一家股份行的副行长对《棱镜》作者表示,对房地产贷款的集中度管控之后,银行对于房贷这一块有所压缩,溢出来的部分主要流到了其他对公业务和零售体系,零售体系内主要是小微贷和个人消费贷,“这两块在保证质量的前提下,会有一个比较好的增长”。

前述股份行对公信贷经理也提到,房地产贷款溢出来的资金主要流向了制造业,而且必须是新型制造业,如机器人、精密加工、芯片、新能源等行业的上游设备制造等。

此外,普惠小微贷款和个体工商户贷款也是监管鼓励的方向。银保监会的数据显示,截至4月末,普惠型小微企业贷款余额16.9万亿元,同比增长31.8%,高于各项贷款增速19.8个百分点;个体工商户贷款余额5.4万亿元,同比增长27.8%,高于各项贷款增速15.8个百分点。

在零售领域,个人消费贷则成为各家银行发力的重中之重。

今年3月份,中国银行业协会在调研各类银行业机构的2384位银行家后,发布了一份《中国银行家调查报告(2020) 》,显示超七成银行家认为个人消费贷款业务是首要重点,主要是其具有对象广泛、单笔体量小、风险分散等特点,且利差水平较高。在银行业利差不断收窄的背景下具有吸引力。

光大证券在研报中预测,除支持经济重点领域和薄弱环节外,中小银行下一阶段发力的重点可能在非按揭其他零售业务,包括信用卡、综合消费贷款、场景化金融等,甚至也不排除部分银行将与按揭性质相似的“房抵贷”作为发力重点。

“消费贷现在也不好做,竞争越来越激烈了。”某股份行卡中心消费金融部相关负责人夏凌对《棱镜》作者说道,在他看来,这两年四大行也开始重推消费贷产品,对他们才是降维打击,因为四大行最大的优势是费率:“他们年化利率敢做到4%,比基准都低。”

麦肯锡在6月23日发布的一份中国消费金融报告中提到,截至2020年,中国狭义消费信贷(不包括房贷和车贷)的余额规模已超过美国,达到约15万亿元人民币。在各大玩家“跑马圈地”蓬勃发展的同时,市场也面临低利率环境下利润空间收窄、市场竞争加剧以及不良资产快速增长三大挑战。

此外,夏凌还观察到,最近各大银行都在发力车贷,因为房贷受限之后,车子成了唯一的大场景消费。此外,随着新能源汽车普及,出现了不同的营销方式和需求,对于银行而言会是新机会。

前述副行长也对《棱镜》作者表示,车贷今年会有一定幅度的增长,特别是在电动车领域,“有的品牌我们已经占到了全市场的30%-40%”。

短期难“戒掉”的依赖

尽管监管层对于涉房贷款有着严格限制,但部分资金仍然绕道流入房市,对于一些银行而言,短期内“戒掉”对房贷长久以来形成的依赖并不是件易事。

刘忠瑞在前述通气会上就提到,一些地方中小银行利用大型银行退出的时机,争抢房地产贷款市场份额,房地产贷款增速较快,房地产贷款集中度有所上升,银保监会高度重视这一问题,对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理,督促这些银行合理控制房地产贷款增速,对限期整改不到位的,将进一步采取更加严厉的监管措施。

除了对公贷款之外,个贷领域的经营贷、消费贷通过各种方式最终又流回楼市的例子更不鲜见,这其中,贷款中介发挥了不小的作用。

2020年,以深圳为代表的一线城市楼市在疫情期间出现成交量、价格快速上涨的情况,市民戴着口罩抢千万豪宅的新闻刺激着大众的神经。媒体报道分析指出,经营贷大量违规流入楼市。

据作者统计,2020年,主要银行新增个人经营贷达到5953.71亿元,是2019年新增个人经营贷规模的近3倍。为支持被疫情冲击的小微企业,国家推动金融机构提供优惠利率的纾困贷款申请便捷,且贴息后利率低至3.65%,远低于当下5.3%左右的按揭贷款利率。

不过,较低的贷款门槛以及远低于房贷的利率被投资客盯上。北京一贷款中介刘文告诉作者,银行在疫情期间推出贴息政策,一些经营贷利率低至3.65%~3.85%,远低于当前5.2%的房贷利率。去年刘文经手的个人经营贷客户同比增加20%。刘文称,可以帮客户完成购买营业执照、垫资、公证、下户等全套流程,费用为贷款额的2%左右。

中银研究院指出,去年以来,为了对冲疫情的影响,央行实施了三次降准、LRP 等各类政策利率也不断下调,对中小微企业更是加大了金融支持力度,包括定向贷款支持和贷款贴息等政策。在各种贷款利息优惠、贴息政策实施背景下,一部分人利用获得的优惠贷款进行炒房,部分经营性贷款以各种方式违规进入楼市。这部分资金既无法监测,也加大了风险隐患。

这一现象引发监管关注。今年3月,银保监会、住建部、央行三部委联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,要求银行业金融机构加强审核和管理。

相似的一幕,在四年前就发生过。2017年10月,央行会同原银监会要求各地监管部门,防范消费贷款违规流入房地产,原则上不发放超过100万元或期限超过10年的个人消费贷款。这一要求的背景是,当年前7个月,居民新增消费性短期贷款达1.06万亿,是前一年同期规模的3倍多。

钟飞对作者表示,住房按揭历来是个贷的投放主力,消费贷款则是比较缓慢增长,而很少会出现爆发式增长。“在房地产调控加码、住房按揭额度受限的情况下,多地出现新房价格低于周边二手房价格的情况,居民购房意愿依旧很强。”钟飞对作者表示,“消费贷和个人经营贷,或许只是名称的改变而已。”

监管人士殷铭介绍,此前现场多次检查发现,多数消费贷的发放对象是公务员、教师、国企员工。“这样的用户怎么会贷款来消费呢?”殷铭表示。“我不敢说全部,但应该有70%-80%的消费信贷被挪用流向了房地产。”

央行在2020年第四季度《货币政策执行报告》中坦言,要激发国内消费潜力,但不宜靠发展消费金融来扩大消费。

钟飞告诉作者,当前银行普遍通过大数据发放信用贷款,贷款用途上会要求客户承诺不流向楼市和股市。但实际中,银行较难管控资金的具体流向。“去年资本市场行情好,许多贷款其实也流向了股市。”

今年3、4月份,北上广深四家银保监局先后公布了银行房贷自查结果,其中,北京涉嫌违规流入房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元;广州涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户;深圳提前收回了21笔、5180万元涉嫌违规贷款;上海发现123笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场。

据《棱镜》作者统计,仅今年5月份,银保监会官网就公告了8起针对银行的行政处罚,处罚原因包括个人经营贷款、消费贷款管理不审慎,资金挪用于购房;个人消费贷款违规流入股市等等,罚款金额从几十万到几百万元不等。

“中国的城市化进程还在继续,房地产作为重要的支柱产业之一,仍然有较大的发展空间。这个市场会逐渐扩大,那么资金从何而来?占到金融体系七成资源的银行必不可少。不过银行在信贷投放中会更加审慎,选择实力更强、份额更高的房企合作。而小房企的日子会越来越难。”殷铭认为。

(文中陈航、钟飞、殷铭均为化名)